Как покупать недвижимость выставленную на продажу банками

Для одних людей неспособность выплачивать ипотечный кредит на приобретение квартиры – это прощание с мечтой об улучшении условий жизни, для других – шанс приобрести квартиру дешевле рыночной стоимости, приобретая её на аукционе, организуемом банком с целью избавиться от непрофильных активов.

Арестованные квартиры банков как купить выставленные на продажу квартиры и какие риски несет такая сделка – пойдет речь в статье.

Покупка залоговой недвижимости, находящейся в собственности у банка

Ипотечное кредитование – финансовая ловушка, в которую попались миллионы россиян по милости государства, отказавшегося от проведения социальной политики бесплатного предоставления квартир своим гражданам, как это практиковалось на протяжении более чем 70 лет. Шанс на бесплатное получение жилья остался только у очень ограниченного круга людей, к которым относятся чиновники высокого уровня и очень ограниченный контингент социально слабо защищенных граждан: инвалидов, детей-сирот, многодетных семей, лиц, страдающих хроническими заболеваниями, проживание совместно с которыми других граждан представляет опасность для жизни и здоровья, плюс – сотрудники силовых ведомств и военнослужащие, для которых доступна военная ипотека. Все остальные вынуждены приобретать жилье за собственные средства.

Не секрет, что при уровне зарплаты работника 17 000 рублей, которые Президент определил критерием принадлежности к «среднему» классу, невозможно даже прокормить семью, не то что приобрести квартиру. Гражданам России приходится изыскивать любые способы сокращения затрат на приобретение жилья. Выход видится в приобретение вторичного жилья, находящегося в залоге у банков. Для банка недвижимость – непрофильный актив, подлежащий реализации. Вырученные деньги вновь пускаются в оборот и приносят прибыль. Поэтому, чем быстрее банк продает квартиру, тем быстрее деньги начнут работать.

Стремясь к быстрой продаже, цены на квартиры на торгах за долги, снижаются до уровня рентабельности для банка, то есть, они должны покрыть сумму выданного кредита и принести дополнительную прибыль, на которую банк рассчитывал. Завышение стоимости залога до уровня существующих рыночных цен, устанавливаемых перекупщиками, банку не нужно, поскольку дорогая квартира будет продаваться дольше, а банк будет нести убытки от простоя пустующего залога.

Читайте также: Как происходит продажа недвижимости приставом с торгов

Преимущества и недостатки сделки

Любая сделка несет в себе как положительные, так и отрицательные стороны. Даже получить недвижимый объект в дар, то есть бесплатно, не всегда бывает выгодно одариваемому, поскольку влечет за собой обязанность по уплате налогов и бремя содержания имущества. Точно так же обстоят дела с приобретением залоговой квартиры.

Плюсами такой сделки называют:

• Низкую, по сравнению с рыночной, стоимость (примерно на 15–20%).
• Высокую надежность сделки. Прежде чем принять квартиру в залог, банк проверяет ее историю, наличие обременений, состав жильцов, с тем, чтобы не допустить в их числе граждан, выселить которых в случае реализации, будет невозможно.
• Выгодное местоположение. Квартиры и дома выставленные на продажу банками, расположенные на первом и верхнем этаже в залог не принимаются, так же как и те, кто расположены в удаленных населенных пунктах, районах с плохой логистической, социальной и транспортной схемой, поскольку шанс на быструю продажу невелик, а рыночная стоимость значительно ниже среднестатистической.
• Возможность купить квартиру у банка, оформив кредит у банка-продавца.

Читайте также: Реализация залогового имущества судебными приставами

К минусам относят:

• Плохое состояние квартиры. Даже за несколько месяцев владения, жильцы успевают испортить интерьер. Как правило, денег на производство ремонта у таких граждан нет. Они все уходят на оплату ипотеки или кредита, поэтому надеяться на презентабельный вид жилья не приходится.
• Вероятность непредсказуемого роста стоимости во время торгов, когда выявляется несколько претендентов на приобретение.
• Сложная процедура оформления. Большинство покупателей бояться самостоятельно оформлять документы по сделке, передоверяя это риэлтерам, а это – немалые дополнительные расходы.

Читайте также: Банкротство созаёмщика по ипотеке – особенности и последствия

Где лучше всего покупать

Заинтересованным в покупке залоговой квартиры необходимо стать постоянными посетителями или подписчиками сайтов банков, занимающихся выдачей ипотечных кредитов, а также площадок, на которых происходит реализация квартир должников и конфиската:
zalog.lot-online.ru
www.torgi.gov.ru
konfiskator.com
и другие местные (региональные) торговые площадки.

Как покупать арестованную недвижимость выставленную на продажу банками

Существует две формы проведения торгов:

На электронной площадке;

В формате очного участия претендентов в торгах.

У каждого вида торгов есть преимущества и недостатки

Электронные торги

Требуют более длительной и затратной подготовки, это связано с необходимостью подготовки к доступу на электронную площадку.

Покупателю потребуются:

• оформить электронную подпись (ЭЦП);
• пройти аккредитацию на сайте организатора торгов;
• приобрести программное обеспечение, обеспечивающее доступ на площадку;
• изучить представленные лоты, документацию, прилагаемую к выставленной на продажу недвижимости;
• оформить заявление на участие;
• внести задаток, на случай отказа от заключения сделки;
• принять непосредственное участие в торгах, соблюдая установленный шаг аукциона (минимальную сумму, на которую можно увеличивать стоимость объекта);
• в случае победы – ознакомиться с протоколом торгов. В случае неудачи – получить внесенный задаток обратно;
• победителю предоставляется право оформить сделку купли-продажи с продавцом;
• завершающий этап – внесение платы лота и регистрация перехода прав на недвижимость.

Читайте также: Как купить у приставов арестованное имущество

Какие понадобятся документы

При покупке на аукционе от участника требуется только паспорт и ЭЦП. От продавца – полный пакет на квартиру:

Ожидаемые расходы и сроки оформления

Участвуя в торгах, не следует обольщаться, что удастся сэкономить значительную сумму, если речь идет о покупке стандартной квартиры. Разницу между рыночной стоимостью и ценой банка съедят:

• услуги риэлтеров;
• услуги юристов;
• нотариус;
• оформление выписки ЕГРН;
• пошлина за регистрацию сделки (в Росреестре);
• аренда банковской ячейки или комиссия банка за безналичный перевод денег;
• велик риск задолженности по ЖКХ, оставшейся от прежних жильцов;
• оплаты услуг по приему квартиры в новостройке, если объект не введен в эксплуатацию.

Затраты возрастут, если покупатель решит оформить заем (кредит, ипотеку в банке-продавце):

• комиссия за обслуживание кредита;
• оплата страхования недвижимости и жизни покупателя;
• оценка стоимости залога;
• услуги ипотечного брокера.

Особенности проведения торгов

О том, когда торги объявляются состоявшимися, было сказано выше. Теперь речь пойдет о том, в каком случае они объявляются не состоявшимися и какие последствия это несет для участников.

Существует две причины отмены торгов или результата:

1. Нет необходимого количества участников. То есть, для участия в торгах заявился только один участник. По правилам, должно быть не меньше двух.
2. Участник, выигравший торги, в течение пяти дней после объявления результатов не внес полную сумму стоимости приобретенной квартиры. В этом случае он пожизненно дисквалифицируется на аукционе и больше для участия в торгах на этой площадке не допускается.

Статьи:

4 способа продать квартиру в ипотеке

Как обоим супругам при покупке квартиры получить налоговый вычет

Как подстраховаться при покупке

Если покупатель впервые участвует в торгах, полезно будет обратиться к услугам консультанта, имеющего большой опыт. Далеко не все риелторы и юристы знакомы с правилами и порядками, царящими на аукционах по продаже недвижимости.

На площадках повсюду присутствует сговор организаторов и участников, являющихся штатными перекупщиками. Им, как правило, сообщается о наиболее выгодных лотах, которые будут выставлять, и они уходят в первые минуты торгов.

Особую осторожность следует соблюдать при покупке квартиры. Которая неоднократно снималась с торгов, стоимость на которую понижалась, или интереса к приобретению которой не выразил ни один из участников.

Проводить расследование, что не так с квартирой – не стоит. Лучше просто отказаться от её покупки, несмотря на заманчивую цену.

Могут ли приставы забрать квартиру по долгам за кредиты, читайте здесь.