Бесплатная 
консультация юриста

Как делится ипотека при разводе: если есть дети или ипотека была куплена до брака

Ипотека
Бесплатная консультация юриста по телефону
Фасахова Елена
Фасахова Елена
Ведущий юрист. Член Комитета Государственной думы РФ по небанковским кредитным организациям. Занимается процедурой банкротства с 2015 года.
Позвонить
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (804) 333-70-30 (Бесплатная горячая линия).

Это быстро и бесплатно!

Ипотека – бремя, навязанное государством гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Заключив кредитный договор под залог квартиры, супруги резко ограничивают себя в возможности распоряжаться не только имуществом и собственной свободой. В случае возникновения между супругами конфликта, грозящего разводом, придется делить не только нажитое имущество, но и долги, привлекая к внутрисемейным спорам третье лицо – банк-кредитор.

Разберем, как делим ипотеку при разводе.

Бесплатная консультация юриста по телефону
Фасахова Елена
Фасахова Елена
Ведущий юрист. Член Комитета Государственной думы РФ по небанковским кредитным организациям. Занимается процедурой банкротства с 2015 года.
Позвонить
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-57-94 (Бесплатная горячая линия).

Это быстро и бесплатно!

Варианты раздела квартиры и ипотеки

Семейное законодательство дает однозначный ответ на вопрос о правилах раздела имущества супругов при разводе. С момента заключения брака все имущество считается совместным, за исключением того, которым каждый из супругов владел до вступления в брак, а также полученного в качестве наследства, подаренного персонально одному из супругов или выигранного им в лотерею.

Исходя из этого правила квартира, приобретенная в кредит, также должна делиться поровну. На практике так получается не всегда. В раздел вмешивается множество факторов, одним из которых является заинтересованность выдавшего кредит банка в возвратности средств и получении выгоды в качестве процентов. В силу этого в интимный конфликт вовлекается третье лицо с самостоятельными требованиями – кредитное учреждение.

Заинтересованность банка заключается не в схеме раздела квартиры, как материального объекта, а в схеме раздела обязательств по уплате ипотечных взносов. Причина кроется в том, что при заключении договора, если кредит выдается семье, то супруги выступают в качестве созаемщиков. Иными словами, в договор включаются оба. Они становятся солидарными ответчиками. Если один из супругов умирает, становится нетрудоспособным или теряет источник доходов, то долги по ипотеке взыскиваются с другого платежеспособного супруга.

В случае расторжения брака и раздела имущества, долги также подлежат разделу. Это ведет к тому, что с каждым из разведенных, банк вынужден заключать новый договор, переоформляя размер долга персонифицировано. Риск невозврата кредита возрастает в два раза. Если одни из бывших супругов становится неплатежеспособным, у банка нет оснований требовать выплату долга со второго бывшего супруга. Чтобы минимизировать риски, банки, участвуя в суде по разделу имущества, могут предложить один из трех вариантов, как поступают с ипотекой при разводе:

Продажа квартиры

Для банка – оптимальный вариант, для супругов – крайне невыгодный. Банк полностью и единовременно получает выданные заемные средства и максимально, за счет условий о досрочном погашении обязательств, компенсирует прибавочную стоимость в виде процентов. Бывшие супруги — остаются без жилья, но свободными от долговых обязательств. Однако, банк может не согласиться с таким решением проблемы. В том случае, если возможная цена продажи квартиры ниже расчетной прибыли, на которую банк рассчитывал за счет взыскания процентов за обслуживание кредита.

В последнем случае, чтобы не упускать клиентов, банк может предложить оставшиеся после продажи средства или имеющиеся в наличии свободные средства супруга или обоих, внести в качестве первоначального взноса на покупку другой квартиры, или квартир. При этом договор заключается уже с каждым бывшим супругом по отдельности. По существу происходит размен ранее купленной квартиры, находившейся в совместной собственности на две квартиры, каждая из которых является монопольной собственностью каждого из бывших супругов.

Вариант удобный для обеих сторон, за исключением того, что бремя выплаты долга продлевается, а финансовой поддержки в случае потери платежеспособности ждать не от кого.

Отказ от доли квартиры в обмен на выплату компенсации

Вариант приемлемый для супруга, у которого есть в собственности другая квартира или место для жительства. В этом случае договор перезаключается на супруга, в чьем владении остается жилье, взамен он выплачивает денежную компенсацию. Вариант неудобный ни банку, ни бывшему супругу. Для банка повышается риск прекращения платежей. У супруга, в пользу которого второй отказывается от доли – не всегда имеются средства для оплаты компенсации.

Если договор оформлен только на одного супруга, в пользу которого второй отказывается от доли, и он соглашается с выплатой компенсации, у банка нет возможности для маневра или возражений: договор остается неизменным.

Суд своим решением делит долги по ипотечному кредиту и определяет для каждого из бывших супругов размер платежей. При этом договор переоформляется на одного из супругов. Для банков такая схема выгодна, поскольку риск невыплаты минимизируется. Бывшие супруги, не состоя в браке, по-прежнему, остаются созаемщиками и несут солидарную ответственность. Исполнивший обязательства за другого, вправе требовать возмещения понесенных расходов.


Если есть дети и если детей нет

Большинство семей реализуют основную социальную цель вступления в брак – рождение детей, и к моменту развода вынуждены учитывать их интересы в разделе имущества. По закону дети не вправе претендовать на имущество родителей. Исключением является квартира, приобретенная с внесением в качестве оплаты первоначального взноса материнского капитала.

В этом случае делить ипотеку при разводе и долги поровну, не получится. Сложно будет и продать такую квартиру, поскольку помимо согласия банка, потребуется согласие органов опеки. В большинстве случаев супруг, с которым остаются дети, оказывается в более выгодном положении. Банк не может лишить его квартиры, не предоставив для детей равнозначного по условиям проживания и стоимости недвижимого имущества.

Муж, оставшийся после развода без детей, помимо выплаты алиментов, вынужден будет погашать и свою часть ипотеки, поскольку в квартире будут проживать его дети, о которых он вынужден заботится и нести бремя материальной поддержки до достижения совершеннолетия.

Переоформление ипотеки на второго супруга

Процедура переоформления договора кредитования довольно сложная. Она может быть совершена при согласии банка или во исполнение судебного решения. Расставшись, супруг, не претендующий на проживание в квартире, стремится полностью освободиться от бремени платы за жилье, пользоваться которым он не может. Способы которыми можно решит проблему, рассматривались выше.

Поэтому, ему необходимо предпринять шаги к тому, чтобы перестать быть созаемщиком. Для этого договор должен быть переоформлен на бывшего супруга. Процедура состоит из ряда последовательных шагов:

  • согласование с банком (что кредитное учреждение не против переоформления договора на одного из бывших супругов);
  • подписание нового договора;
  • переоформление страховки;
  • выплата банку компенсации за изменение условий договора;
  • перерегистрация квартиры в Росреестре. Из собственников убирается бывший супруг, отказавшийся от доли в квартире.

Для этого потребуются документы:

  • совместное заявление в банк о даче согласия на переоформление. Если банк не дает согласия – подача иска в суд, с целью обязать банк перезаключить договор;
  • лицу, на которое переоформляется договор, необходимо предоставить документы, подтверждающие платежеспособность (трудовой договор, копию трудовой книжки, справку о доходах, гарантии третьих лиц – по требованию банка);
  • свидетельство о разводе (как основание для перезаключения ипотечного кредита);
  • исполнительный лист или соглашение сторон о порядке выплаты алиментов.
  • для квартиры, приобретенной с использованием материнского капитала – решение суда об участии второго родителя в погашении кредита на жилье, в котором проживают его дети.

Горячая линия для консультаций граждан: 8-800-350-57-94

Распределение поровну

Раздел квартиры поровну имеет некоторые особенности. При разводе суд учитывает факт того, что с момента регистрации брака все деньги и приобретенное имущество считается общим. Даже если один из супругов не работал и не имел личного дохода. При разделе оставшаяся часть невыплаченного кредита делится поровну. Обязанность по выплате возлагается на супругов в равных долях. После того как выплаты прекратятся и квартира перестанет быть залоговой. Один из супругов оформляет право собственности, однако, в течение месяца он обязан произвести процедуру раздела квартиры на равные части. На второго супруга оформляется в Росреестре его доля. Чтобы избежать уклонения от выдела доли, соглашение о разделе удостоверяется у нотариуса.

Продажа квартиры

Продажа квартиры, по которой существует залоговое обременение по невыплаченной ипотеке – сложно и обязательно требует согласования с банком. Продажа может быть как прямой – по договору с лицом, согласным приобрести недвижимость с обременением, либо аукционной. На торги залоговые квартиры выставляет банк. Обычно стоимость таких квартир ниже рыночной, но она учитывает затраты, понесенные банком и упущенную выгоду в виде недополученных процентов. Если стоимость продажи превысит размер кредита + процентов за его обслуживание, то излишки средств возвращаются бывшим супругам.

Досрочная выплата долга

Не все банки идут на досрочное погашение ипотеки. Это невыгодно в перспективе получения долгосрочной прибыли в виде процентов. Однако, можно убедить банк или добиться судебного решения о досрочном погашении ипотечного займа. В этом случае не имеет значения, кто из супругов внесет остаток средств. В любом случае квартира обретет двух хозяев, а взаимоотношения по выплате долга за внесенные средства разрешается договоренностью или в суде.

Какие могут быть проблемы с разделом ипотеки

Покупка квартиры или строительство дома сопровождается аккумуляцией всех доступных денежных ресурсов семьи. Обычно для внесения первоначального взноса, особенно молодыми супругами, используются личные средства, которыми каждый из них владел до вступления в брак. Оказывают помощь и родители молодых супругов. Эти средства не являются совместными. В силу этого при разделе имущества во время расторжения брака суд должен учитывать из каких источников финансировалось погашение ипотеки.

Эксперт сайта
Фасаховва Елена Александровна
Член Комитета Государственной думы РФ по небанковским кредитным организациям. Занимается процедурой банкротства с 2015 года.
Задать вопрос
Если одному из супругов удается доказать, что доля денежных средств, не являющихся совместно нажитыми, значительна, то ипотека делится после развода супругов с учетом интересов третьих лиц например, родственников или на одного супруга, внесшего личные средства, приходится более ½ доли в квартире.

Раздел квартиры в ипотеку через суд

Раздел ипотеки в суде при разводе целесообразно совместить с процедурой расторжения брака. Это допускается законом. Два требования подаются в одном заявлении. Жена может заявить третье требование: о назначении алиментов.

Подобное объединение требований в одном заявлении экономит время и средства сторон. Не стоит пугаться судебной процедуры. Она не сложнее чем нотариальное удостоверение соглашения, достигнутого посредством переговоров представителей сторон. Суд исходит из соблюдения равенства супругов вправе на владение имуществом. При этом учитывает нюансы, о которых рассказывалось выше.

Как избежать споров при разделе

Разводящимся супругам редко удается избежать споров о разделе имущества, в том числе о том, кому после развода будет принадлежать право на проживание в квартире. Залогом «цивилизованного» разрешения конфликта является заключение брачного договора. В нем, в условиях, когда между супругами царит мир и согласие, они определяют кому, сколько и на каких условиях отойдет имущества в случае развода.

Несмотря на то что институт брачного договора был возрожден в российском законодательстве более 30 лет назад. К составлению таких документов прибегают редко.

Роль банка

Банк обязательно выступает третьей стороной в разделе имущества, когда речь заходит об ипотечной квартире. Он не вправе вмешиваться в бракоразводный процесс, касающийся неимущественных отношений между супругами. Влиять на принятие решения о том, с кем останутся дети, а также участвовать в разделе имущества, не относящегося к залоговому.

Но в определении долей, порядка раздела, изменения кредитного договора, условий досрочного погашения кредита или переоформления договора он принимает непосредственное участие. Игнорирование заинтересованности банка является незаконным. Решение, вынесенное в отсутствие представителя банка может быть опротестовано и отменено вышестоящей судебной инстанцией.

Если квартира куплена в ипотеку до брака

При разделе квартиры, которую один из супругов начал выплачивать до брака, учитывается важный момент: когда произошла сдача квартиры собственнику (подписание акта приема-передачи). Если до регистрации в ЗАГСе, то второй супруг не вправе претендовать на раздел такой квартиры. Она полностью принадлежит одному супругу.

Если сдача и регистрация произошли после заключения брака, то квартира будет считаться совместным имуществом и подлежать разделу в равных долях.

Однако, не все так печально для супруга, полностью или в большей части оплатившего стоимость недвижимости. При разделе он вправе претендовать на компенсацию выплаченных им до вступления в брак средств. То есть, второй супруг может претендовать на ½ жилой площади, но ему придется оплатить ту часть стоимости, которая была выплачена вторым супругом до вступления в брак.

Статьи:

Если у супругов есть брачный договор

Выше отмечалось, что брачный договор снимает много вопросов при разделе имущества между бывшими супругами. В нем может отражаться:

  • порядок распоряжения имуществом, приобретенным супругами до брака;
  • в каких долях вправе претендовать супруги на имущество в случае развода;
  • порядок выплаты компенсации в случае нарушения условий договора;
  • порядок выплаты алиментов на детей и ряд иных условий.

Единственно, чего нельзя включать в БД – условия, ущемляющие права не работающего или нетрудоспособного супруга или полного лишения права на имущество, в случае нарушения договорных условий. БД считается важным фактором при одобрении заявки на ипотеку и приветствуется банками.

Если квартира, приобретена по военной ипотеке

Не делится ипотека после развода супругов, если одни из них военнослужащий, участвующий в программе НИС. Она не относится к совместному имуществу супругов. Погашение кредита, выданного банком на приобретение жилья, осуществляется МО РФ, или иным федеральным военизированным ведомством/министерством, в которых действуют условия военной ипотеки. Таким образом, средства принадлежат государству.

Супруга/супруг, не являющийся военнослужащим, не вправе претендовать на раздел такой квартиры в случае развода или на выплату компенсации бывшим супругом на приобретение жилья. Квартира остается в залоге у банка и переходит в собственность военнослужащего, после окончания срока контракта и полного погашения кредита.

Исключение – выплата ипотеки военнослужащим из семейного бюджета в случае досрочного увольнения. В этом случае, не являющийся военнослужащим супруг вправе требовать раздела пропорционально доле участия в выплате кредита.

Аналогично делят социальную ипотеку при разводе, которая финансируется из средств госбюджета.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
8 (800) 350-57-94 (ГОРЯЧАЯ ЛИНИЯ)
8 (499) 938-59-62 (Москва)
8 (812) 467-31-92 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно!

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
8 (804) 333-70-30 (ГОРЯЧАЯ ЛИНИЯ)
8 (499) 350-84-28 (Москва)
8 (812) 309-74-19 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно!
Роман Абдрахманов

Специализируется на таких направлениях как банкротство, взыскание долгов как с физических, так и с юридических лиц, ликвидация организаций, работа с коллекторами и судебными приставами. Общий юридический стаж более 10 лет.

bankrotof.net
Добавить комментарий