Бесплатная 
консультация юриста

Как выплатить ипотеку досрочно и выгодно

Ипотека
Бесплатная консультация юриста по телефону
Фасахова Елена
Фасахова Елена
Ведущий юрист. Член Комитета Государственной думы РФ по небанковским кредитным организациям. Занимается процедурой банкротства с 2015 года.
Позвонить
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (804) 333-70-30 (Бесплатная горячая линия).

Это быстро и бесплатно!

Сегодня многие заемщики стараются погасить ипотеку раньше установленного кредитным договором срока. Ведь таким образом можно уменьшить размер переплаты по кредиту. Когда можно выплатить ипотеку досрочно и выгодно ли это, рассказано ниже в статье.

Выгодно ли платить ипотеку досрочно

Сегодня многие банки сталкиваются с досрочным погашением ипотеки заемщиками. Право на это им дано Законом РФ № 284-ФЗ от 19.10.2011 г.

Средний срок ипотечного кредитования в 2020 г. — 18 лет. Однако, на практике, кредит закрывается быстрее, то есть, примерно за 7–10 лет.

В итоге срок ипотеки будет меньше. Значит, переплата по ней также уменьшится.

Расчеты по досрочному погашению можно провести в онлайн-калькуляторе. Это можно сделать на сайте Сбербанка, ВТБ, Банка Москвы и иных банков из ТОП-10. Здесь можно проверить, как:

  • сократится срок кредитования;
  • уменьшится ежемесячный платеж.

Пример! Петр оформил ипотеку на однокомнатную квартиру в брежневке стоимостью 2 000 000 р. Петр хочет досрочно погасить ее путем уменьшения ипотечного платежа (18 000 р. в мес.). При этом он хочет внести на банковский расчетный счет 300 000 р. Однако, на счет надо будет внести сразу 318 000 р.

В личном заявлении следует указать пункт о своем желании уменьшить ежемесячный платеж или срок кредитования. Главное — сразу же сообщить банку о своем решении. В противном случае внесенная заемщиком сумма не будет засчитана кредитным учреждением в счет досрочного погашения ипотечного кредита.

Скачать образец заявления на полное досрочное погашение ипотечного кредита

Когда лучше платить досрочное погашение по ипотеке

Заемщики могут вносить досрочные платежи по ипотеке на протяжении всего срока кредитования. Однако, выгоднее это делать в первой трети срока. Ведь чем раньше гасить ипотечный кредит, тем меньше будет переплата по нему.

Правило «первой 1/3 срока» следует применять при аннуитетных ипотечных платежах. Ведь при них большая часть денег сначала идет на погашение начисленных процентов, а не самого долга. В этом случае доп. платежи заемщика сокращают сам долг по кредиту, а не проценты. Таким образом, можно быстрее гасить ипотеку.

В итоге до принятия окончательного решения о погашении ипотеки раньше срока, необходимо иметь в виду:

  1. Кредитную нагрузку. Чем меньше сумма основного долга, тем лучше.
  2. Размер своей з/п и стабильность дохода. Если нет уверенности в том, что через 12–15 лет также можно будет без голодовки и иных проблем выплачивать ипотеку, лучше гасить ее досрочно.
  3. Планы на продажу ипотечной квартиры в будущем. Ведь пока жилье в залоге, его нельзя продать без согласия банка на это.
  4. Период для погашения ипотечного кредита. Это можно сделать на второй день после оформления ипотеки. Однако, и слишком затягивать с этим не стоит. Иначе, будет большая переплата. Вносить дополнительный платеж по кредиту нужно сразу же.

Также, стоит обратить внимание и на отсутствие ограничений в этом деле. Хоть каждый месяц можно вносить доп. платежи по кредиту. После внесения доп. ипотечного платежа график платежей обновляется, а остаток долга или начисленных процентов — уменьшается.

Как работает досрочное погашение

Чтобы узнать, как работает досрочное погашение, можно воспользоваться онлайн-калькулятором. Здесь необходимо:

  1. Внести сведения по ипотечному кредиту (так, на Готовое жилье, Новостройку и др.).
  2. Нажать на «График платежей».
  3. Выбрать «Учесть досрочное погашение».
  4. Справа выбрать «Уменьшить платеж» или «Уменьшить срок».

Если ипотечный кредит закрыт полностью, в ЛК заемщика на сайте страховой придет официальное уведомление (письмо) от банка. Этот документ и является официальным подтверждением того, что у банка больше нет претензий к своему клиенту.

Примеры расчета

Если коротко, лучше платить ипотеку досрочно путем сокращения ее срока. Однако, чтобы понять, что правильнее, необходимо ознакомиться с примерами из жизни.

Пример! В июле 2021 г. Алина с мужем (27 и 28 лет молодая семья + оплатили ипотечную страховку жизни) берут в СберБанке кредит на 2 500 000 р. на 15 лет под 9,2 % годовых. Первоначальный взнос — 400 000 р.

Ипотечный платеж в месяц — 21 550 р. За 15 лет переплата составит 1 780 719 р.

Уже в январе 2022 г. супруги решили внести дополнительный платеж в размере 200 000 р. В таком случае при:

  1. Сокращении срока кредитования — экономия переплат составит 471 851 р. Ипотека будет погашена на 2 года и 7 месяцев быстрее. При этом ипотечный платеж в 21 550 рублей в месяц останется без изменений.
  2. Снижении ежемесячного платежа — экономия переплат составит 162 898 р. При этом срок кредитования останется таким же (15 лет). Однако, ежемесячный платеж снизится на 2 085 р. (21 550 р. – 19 465 р.).

Из приведенных примеров очевидно, что выгоднее все-таки сокращать срок кредитования. Ведь уже через полгода на этом можно сэкономить примерно 310 000 р (471 851 р. — 162 898 р.). Однако, если выбирать снижение ежемесячного ипотечного платежа, можно сразу же сократить свои текущие расходы.

Способы досрочного погашения ипотеки

Полностью или частично погасить ипотеку раньше срока можно несколькими способами. Это:

  1. Уменьшение ипотечного платежа за 1 мес.
  2. Сокращение срока кредита.
  3. Применение материнского капитала.
  4. Применение налогового вычета на основании п. 1, 3, 4 ст. 220 НК РФ — причем вернуть можно 13% от суммы, потраченных на покупку квартиру, но не более 260 000 р. (то есть, 13% с 2 млн р. как максимум). Также, можно вернуть 360 000 р. процентов, уплаченных по ипотечному кредиту.
  5. Применение субсидии для многодетных.

В первых двух случаях необходимо определиться, что важнее — отдать меньше своих денег банку за счет уменьшения переплаты или сократить свои текущие расходы, уменьшив размер ипотечного платежа.

Сокращение срока кредита

Как видно из вышеприведенного примера, сокращение срока ипотеки — наиболее оптимальный вариант. Ведь в этом случае будет меньше переплата.

Однако, сначала в самом ежемесячном платеже увеличится часть ипотечного долга, и снизится доля начисленных процентов. Впоследствии же погашение ипотечного кредита будет проходить динамичнее. Ведь чем меньше остаток кредита, тем меньше переплата и сумма процентов.

Уменьшение ежемесячного платежа

При снижении ежемесячного платежа сохраняется срок ипотеки. В итоге меняется график платежей.

По обновленному графику, ежемесячный ипотечный платеж идет на погашение начисленных процентов, а не самого долга. Причем заемщик платит банку больше денег, чем при сокращении срока кредитования. Ведь переплата по ипотеке будет больше в таком случае.

В итоге выгоднее все-таки сокращение срока кредитования. Однако заемщик должен решить сам, какой из приведенных вариантов для него является оптимальным. Так, здесь нужно смотреть на жизненную ситуацию, размер своей з/п, наличие в семье иждивенцев, нетрудоспособных родителей и стабильность дохода.

Плюсы досрочное погашение

У досрочного погашения ипотеки есть свои плюсы. Это:

  1. Снижение переплаты.
  2. Положительная кредитная история — в будущем можно будет снова обращаться в банк для получения нового кредита.
  3. Возврат денег за часть ипотечной страховки жизни — при оформлении страховки с 1 сентября 2020 г.

Также, при погашении ипотеки раньше срока заемщик быстрее становится полноправным собственником занимаемого жилья. То есть, он может распоряжаться им, как ему угодно, – продавать, дарить, завещать и др.

Возвратят ли страховку, если закрыл ипотеку раньше срока

По закону, при досрочном погашении ипотеки можно вернуть только часть денег за страховку жизни. По ипотечной страховке недвижимости такого не получится сделать. Деньги за нее не вернут.

Получить деньги за неиспользованную часть страхования жизни можно на протяжении 14 дней с момента досрочного погашения ипотеки. Для этого понадобится составить личное заявление. Причем ему нужно направить в:

  1. Страховую — если заемщик является страхователем по договору страхования.
  2. Банк — если кредитное учреждение самостоятельно подключает заемщиков к коллективным программам страхования.

Скачать образец заявления на возврат страховки после закрытия ипотеки

После рассмотрения личного заявления заемщика банк (страховая) обязаны вернуть заемщику деньги за неиспользованную оставшуюся часть страховки (часть размера страховой премии). Деньги поступают на счет заемщика на протяжении 7 рабочих дней со дня получения банком указанного заявления.

Причем вернуть часть страховки жизни получится только в том случае, если в жизни заемщика отсутствуют события, которые страховая может признать страховым случаем.

Согласно ст. 3 Закона РФ № 483-ФЗ, новые нормы закона вступил в силу 1 сентября 2020 г. Новые правила распространяются только на ипотечную страховку жизни, полученную после этой даты.

Статьи:

Погашение ипотеки за счет материнского капитала

Полностью или частично погасить ипотеку можно и маткапиталом. Причем, если с начала 2021 г. родился первый ребенок, маткапитал составит 483 881,83 р. (второй, или третий и др. — 639 431,83 р.).

Чтобы погасить часть ипотеки маткапиталом, необходимо:

  1. Получить сертификат на маткапитал. Причем с 15 апреля 2020 г. сертификат на маткапитал оформляется в автоматическом режиме. Электронный документ приходит в ЛК владельца сертификата — одного из родителей, зарегистрированного на сайте ПФР или на Госуслугах. В итоге обращаться в ПФР за бумажным сертификатом на маткапитал больше не нужно.
  2. Подать личное заявление на распоряжение маткапиталом для погашения ипотеки.
  3. Получить обновленный график ипотечных платежей.

Подать личное заявление можно:

  1. При визите в ПФР. Для этого сначала нужно зайти на сайт страховой банка, заказать у менеджера в своем ЛК справку об остатке ипотечного кредита для ПФР и вместе с личным заявлением подать в ПФР.
  2. На сайте страховой банка. Для этого надо зайти в ЛК ДомКлик, связаться с менеджером в онлайн чате, уведомить его о своем желании распорядиться маткапиталом и загрузить необходимую документацию (менеджер подскажет, какую именно). Банк передаст все нужные сведения в рамках электронного межведомственного взаимодействия в ПФР.

На протяжении 1 мес. личное заявление заемщика будет рассмотрено в ПФР. Если все в порядке с документами, ПФР переведет сумму маткапитала в банк для погашения ипотечного кредита.

Подать заявление онлайн можно, если:

  • ипотечный кредит был оформлен с 15 апреля 2020 г. и только на покупку жилья в новостройке или на вторичке. Если же ипотека была взята на приобретение/строительство частного дома, подавать заявление необходимо лично при визите в ПФР;
  • владелец сертификата на маткапитал — это ипотечный заемщик. Если же это не так, заявителю нужно обращаться в ПФР лично.

Средства маткапитала в первую очередь идут на погашение ипотечных процентов, начисленных до момента подачи заявления, а оставшиеся часть маткапитала — на погашение долга по кредиту. Погасить часть ипотеки маткапиталом возможно только с сокращением суммы, а не срока кредитования.

Когда ПФР переведет деньги в банк, часть ипотечного кредита будет списана в автоматическом режиме. После этого заемщик сможет получить обновленный график платежей. Это можно сделать в банковском офисе или на сайте кредитного учреждения.

В итоге гасить ипотеку досрочно — это весьма выгодное дело. Так, при этом можно существенно уменьшить переплату по ней, особенно при сокращении срока уплаты.

Полностью или частично погасить ипотечный кредит досрочно можно и маткапиталом. Причем сначала будут списаны начисленные ипотечные проценты, а не сам долг.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
8 (804) 333-70-30 (ГОРЯЧАЯ ЛИНИЯ)
8 (499) 350-84-28 (Москва)
8 (812) 309-74-19 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно!
Роман Абдрахманов

Специализируется на таких направлениях как банкротство, взыскание долгов как с физических, так и с юридических лиц, ликвидация организаций, работа с коллекторами и судебными приставами. Общий юридический стаж более 10 лет.

Bankrotof.net | Выход из сложной финансовой ситуации
Добавить комментарий