Перед покупкой недвижимости требуется серьезная проверка юридической чистоты сделки. Это важно, ведь могут появиться претензии со стороны третьих лиц или прежних владельцев. Статья 196 ГК РФ определяет общий срок исковой давности, но при покупке квартиры или дома могут появиться возможны нюансы.
Статья 196 ГК РФ — общий срок исковой давности
Законодательством по любым сделкам устанавливается срок исковой давности. Это период, который предусматривает возможность опротестовать покупку, продажу или дарение объекта. Что касается сделок с недвижимостью, в соответствии со ст. 196 действующего Гражданского кодекса РФ период ограничивается тремя годами.
Сделка может быть признана недействительной, если чьи-то права были нарушены или изначально договор заключен незаконно. Так, по последней редакции ГК, подобное может происходить в случае выписки несовершеннолетнего перед приватизацией жилой недвижимости. По достижении 18 лет у гражданина появляется возможность подать гражданский иск в суд и восстановить свои права независимо от того, кто является текущим собственником объекта.
Общий срок давности по сделкам с недвижимостью составляет 3 года. При определении начала течения этого периода следует руководствоваться не датой подписания договора или передачей документов на регистрацию сделки. Течение периода будет начинаться в тот момент, когда гражданин узнал о совершении правонарушения.
Учитывается также вид заключенного соглашения. Когда сделка признается ничтожной, устанавливается стандартный трехгодичный период. Начало течения срока определяется как следующая дата после подписания документа. Для оспоримых сделок время сокращают до 1 года, а течение начнется со времени, когда для пострадавшей стороны исчезает серьезная угроза здоровью или жизни.
Десятилетняя исковая давность п. 2 ст. 196 ГК РФ
В соответствии с п. 2 статьи 196 ГК РФ, вводится максимальный период, когда человек может обратиться в суд для опротестования сделок с недвижимостью. Это десятилетний срок, отведенный для восстановления давности или выполнения необходимых процессуальных процедур.
Исключением являются случаи, установленные ФЗ № 35 от 06.03.2006 «О противодействии терроризму в РФ». В остальных случаях сторонам сделки нужно точно отслеживать срок в соответствии с последними изменениями в ГПК.
Читайте также: Ходатайство о применении срока исковой давности
Комментарии по ст. 196 ГК РФ
Учитываются ключевые моменты, касающиеся продолжительности срока давности:
- Важно ознакомиться с основными комментариями к ст. 196 ГПК. Предыдущий кодекс 1964 года предусматривал разную продолжительность, если в спорном деле участвовали организации. Согласно последней редакции ГК РФ, устанавливается общий период в 3 года, даже если одной стороной становится юридическое лицо.
- Общий трехлетний срок касается всех правоотношений, за исключением дел со специальными периодами. Так, при регрессивных требованиях со стороны страховой компании также устанавливается общий срок.
Важным нюансом становятся действия, предпринимаемые истцом до подачи иска в судебную инстанцию. Если были звонки или письменные требования, это уже говорит о знании о сложившейся ситуации. Поэтому ответчик может указать, что потерпевший ранее знал о состоявшемся нарушении его прав.
Судебная практика по ст. 196 ГК РФ
Ст 196 ГК РФ определяет время, когда нужно обращаться в суд для восстановления прав, но конкретная норма о продлении срока не предусмотрена. Судья будет принимать индивидуальное решение. При этом срок давности точно определяется только после заслушивания точек зрения сторон и проверки подтверждающей документации.
Этот аспект связан с постановлением Президиума Верховного суда № 43, принятом на федеральном уровне. Приводятся обстоятельства применения статей ТК, КОАП и гражданского кодекса. Важный момент уделяется определению началу движения срока давности.
Например, согласно судебной практике в Орловской области, рассматривалось дело о покупке квартиры в новостройке. Застройщик и покупатель подписали договор, была внесена оплата и получены ключи от собственности. Скрытые дефекты жилого помещения обнаружены через год. При этом они не были отражены в соглашении, а во время приема-передачи недвижимости не были замечены.
В течение еще 2 лет пострадавший пытался решить проблему без привлечения судебной инстанции. Для этого совершались звонки, направлялись официальные письма по адресу строительной компании. В результате таких длительных попыток решить проблему прошло более трех лет.
Только после этого было принято решение обратиться в суд, для чего предварительно провели экспертизу с привлечением профильной организации. По выводам специалиста, допущенные дефекты являются виной застройщика.
Истец обращается в районный суд с исковым заявлением и копией проведенной экспертизы. В районном суде ему отказали в этом, так как ответчик на первом заседании заявил о пропуске трех лет, отведенных для отстаивания нарушенных прав.
После этого истец подает апелляционную жалобу в областной суд, который отменяет первоначальное решение суда и признает доводы гражданина обоснованными. В судебном органе первой инстанции допущена грубая ошибка – отсчет срока выполнен с момента заключения договора, но дефект был обнаружен только через год после получения ключей от квартиры.
Читайте также: Срок исковой давности 10 лет — в каких случаях применяется максимальный срок
Помимо основных обстоятельств дела, проводимого по ч. 1 ст. 196 ГК РФ, можно выделить ряд неучтенных моментов:
- пострадавшая сторона пыталась урегулировать спор во внесудебном порядке, на время которого срок исковой давности прерывается;
- застройщик признал претензии в момент обращения пострадавшего;
- представители компании не предпринимали попыток устранить дефект.
Статьи:При подобных обстоятельствах срок давности может быть продлен и до 10 лет. Но в этом случае истец не превысил отведенный период в 3 года, так как обнаружил дефект не сразу, а пытался решить проблему мирно.
Образцы документов к статье
По срокам исковой давности в сфере недвижимости не существует установленной формы, которую следует заполнять для обращения в суд. Но можно написать заявление в соответствии с общими правилами подготовки искового заявления.
Можно выделить два основных документа:
- Заявление о восстановлении ранее пропущенного срока давности.
- Ходатайство в суд общей юрисдикции о применении срока давности.
При подготовке заявления о восстановлении срока давности пострадавшая сторона указывает уважительные причины, которые привели к пропуску данного периода. Дополнительно нужно приложить подтверждающие документы, такие как длительный больничный лист. Если готовится ходатайство о применении срока давности, здесь ответчик указывает, что истец пропустил срок давности и дело не может рассматриваться по существу.
В обоих заявлениях выделяют вступительную, основную и заключительную части. Во вступлении указывают наименование суда, полные данные ответчика и истца. Общая часть не должна включать подробные обстоятельства дела. Здесь лишь указываются данные о пропуске срока с точным указанием его начала и окончания. В заключение приводится просьба восстановить срок или прекратить разбирательство по существу в зависимости от типа подаваемого ходатайства.
Заявление необязательно готовить в письменном виде. Ходатайство можно заявить во время судебного разбирательства. Как правило, это делают на первом заседании суда.
Таким образом, по статье 196 ГК РФ устанавливается общий срок давности в 3 года. В зависимости от обстоятельств по спору о недвижимости период может сокращаться или продлеваться, но не может превышать десятилетнего срока.
Скачать образец ходатайства о применении срока исковой давности
Скачать образец заявления о прерывании срока исковой давности
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас: 8 (800) 301-93-70 (ГОРЯЧАЯ ЛИНИЯ) Это быстро и бесплатно!
