Срок исковой давности оспаривания приватизации квартиры и других сделок с недвижимостью

Одними из самых животрепещущих вопросов, возникающих из различных правоотношений – это вопросы, связанные со сделками в сфере недвижимости. Это касается как отношений между физическими лицами, так и юридическими, а кроме того, присутствуют споры с государственными или же муниципальными органами. Ниже будут рассмотрены все острые вопросы, связанные с ними.

Как определить сроки исковой давности по сделкам с недвижимостью

Следует помнить, что в соответствии с Гражданским кодексом общий срок исковой давности исчисляется 3 годами. Существуют иные сроки, течение которых зависит от обстоятельств каждого конкретного дела. При этом максимальный период для защиты своих прав не может превышать 10 лет. Но и в этих случаях существуют исключения.

Законодательно определено несколько категорий сделок с недвижимостью (это касается и земельных участков), которые могут быть оспорены по тем или иным причинам:

• оспоримые сделки;
• ничтожные;
• мнимые;
• притворные.

К особой категории дел относятся иски, связанные с приватизацией или же иными правами на недвижимость, возникшими в соответствии с законодательством. Например, приобретательная давность.

Читайте также: Исковая давность по недействительным сделкам и оспоримым сделкам

3 года или 10 лет

Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью исчисляется 3 годами и течение срока начинается с момента, когда лицо, чьи права были ограничены, либо нарушены узнало, либо могло в силу различных обстоятельств узнать о нарушении таковых.

Зачастую лица заблуждаются о сроке давности, считая его равным 10 годам. Это неверно. Гражданский кодекс указанный срок устанавливает, как максимальный срок для защиты своих прав, естественно, при соблюдении некоторых условий:

• Наличие обстоятельств, препятствовавших защите нарушенных прав в течение общего срока исковой давности;
• Отсутствие возможности судебной защиты;
• Закрепление права на восстановление срока исковой давности по сделкам с недвижимостью судебным решением, либо иным государственным органом, имеющим право на подобные решения.

Эксперт сайта

Роман Абдрахманов

Закончил Тульский государственный университет по специальности: юриспруденция. Повышение квалификации по единой программе подготовки арбитражных управляющих. Являюсь действующим помощником арбитражного управляющего.

Задать вопрос

К исключительным судебным процессам относятся дела, по оформлению прав на недвижимое имущество в силу приобретательной давности. В силу закона право на оформление начинает течь после 15 лет открытого и непрерывного срока владения указанным объектом. Более того этот период может быть увеличен на срок владения объектом лицом, чьим правопреемником является податель заявления. В исключительных случаях такие права могут признаваться муниципальными или иными государственными органами.

Также иной срок возникновения прав и, соответственно, оспаривания сделок с недвижимостью, в том числе и с земельными участками, связано с изменениями в законодательстве. В этом случае объект, права на которые не могли быть оформлены в установленном порядке, но при этом он являлся частью наследной массы, например, может быть оформлен и последующие сделки с ним – оспорены. Наиболее актуально в это время – это дачная и гаражная амнистии.

Когда следует начинать отсчет срока исковой давности в имущественных спорах

Течение срока исковой давности по сделкам с недвижимостью начинается в каждой ситуации по-разному:

• Если стороны спора за право владения объектом знали о совершении сделки – с момента государственной регистрации оспариваемых прав.
• В случае, если одна из сторон не знала и не могла узнать в силу обстоятельств о нарушении своих прав – с момента, когда эта информация была получена.
• Если заинтересованная сторона не имела возможности защитить свои права в силу жизненных обстоятельств – несовершеннолетие, тяжелое заболевание, беспомощное состояние, нахождение на содержание в государственном учреждении (психиатрическая клиника, например) – с момента исчезновения вышеуказанных обстоятельств. К сожалению, зачастую приходится для этого обращаться в судебные органы.
• Если лицу, совершившему сделку, угрожала реальная опасность – с момента устранения этого обстоятельства. Например, преступника изолировали в исправительное учреждение.
• Сделка совершена по поддельным документам, либо под воздействием заблуждения – с момента как стало известно о таком факте.

Читайте также: Срок исковой давности по гражданским делам

Восстановление пропущенного срока

В большинстве случаев восстановление срока исковой давности, в том числе и по приватизации квартиры возможно лишь в судебном порядке. Как правило, с нарушением прав происходит приватизация, когда не учитываются права несовершеннолетних, либо иных малограмотных, либо беспомощных родственников. И хотя подобные сделки должны происходить под контролем органов опеки и попечительства, до сих пор подобное имеет место.

В любой ситуации пострадавшая сторона, либо ее законный представитель (юрист, адвокат, сотрудник опеки и т.п.) обязан подготовить и надлежащим образом оформить исковое заявление в судебные органы. Заявление подается по месту проживание стороны ответчика (его наследников), либо по месту нахождения оспариваемого объекта недвижимости и должно содержать следующие обязательные реквизиты:

• Наименование судебного органа и его адрес – в настоящее время возможна подача исков посредством электронных систем, но только при наличии сертифицированной подписи,
• Установочные данные на ответчика – Ф. И. О., адрес (для физлиц), наименование, юрадрес, ИНН, ОГРН – для организаций,
• Полные данные истца, сведения о его представителе (при наличии),
• Данные на привлекаемых третьих лиц – органы опеки, прокуратура, нотариус.
• Сведения о цене иска.

Читайте также: Срок давности по наследству на недвижимость

Само заявление должно содержать обстоятельства, в результате которых срок исковой давности был нарушен и доказательства, подтверждающие позицию стороны истца. Данные на свидетелей, которые могут подтвердить указанные обстоятельства, либо ссылку на документальные доказательства.

Если у сторон процесса имеется информация о наличии важных для рассмотрения дела по существу документов, но самостоятельно оно их предоставить не имеет объективных причин (дальность расположения, ограничение к доступу, находятся в материалах уголовного дела и т.п.) необходимо к исковому заявлению приложить ходатайство перед судебным органом об истребовании указанных доказательств.

Важное обстоятельство – стоит помнить, что судебные процессы, как правило, дело весьма небыстрое, особенно если сторона ответчика любыми путями затягивает разрешение спора. В этом случае следует до вынесения решения обезопасить себя и наложить арест (запрет регистрационных действий) на оспариваемый объект. Нередко ответчики предпринимают действия на отчуждение спорного объекта (как правило, если это завещание, банкротство). Если этого не сделать, то спорить с новым владельцем объекта, который будет уже добросовестным приобретателем, дело уже гораздо более сложное.

Продление срока

Ситуация с продлением срока довольно нечастая, как показывает практика, судами срок исковой давности по завещанию на недвижимость в исключительных случаях может быть изменен. Продление возможно в ситуации, когда в пределах общего срока происходит одно из событий:

• Ответчик умер, а наследники, т. е. новые ответчики, в права не вступили.
• Не окончен иной судебный процесс в оспариваемой сделке, либо ее части.

В иных случаях судами положительные решения о продлении срока принимается крайне редко.

Срок исковой давности по приватизации квартиры

Много лет идет процесс передачи прав собственности на государственное имущество в собственность граждан — приватизация. И этот процесс проходит весьма непросто, зачастую будущие собственники нарушают права иных претендентов, либо просто забывают о том, что прочие члены семьи или просто проживающие в квартире также имеют право на свою долю. В процессе оспаривания приватизации существуют некоторые моменты, которые могут позволить развернуть решение вспять. Как правило, это:

• Нарушение прав несовершеннолетних – дети могут иметь право на долю в квартире, но находиться при этом под опекой или усыновлены.
• Нарушены права недееспособных или ограниченно дееспособных родственников – они могут быть в коме, в психиатрической лечебнице.

Юридически срок исковой давности приватизации, в том числе и по завещанию, является три года. Но при наличии обстоятельств, доказывающих обоснованность пропуска срока для защиты своих прав, даже посредством представителя, этот срок может быть продлен.

Законом установлена возможность оспаривания любой сделки с недвижимостью, в том числе по сделкам с недвижимостью и землей.

Как оспорить приватизацию квартиры

Любые спорные сделки, как предписано законом, могут оспорены исключительно в судебном порядке. Обращения в иные органы абсолютно безрезультатны. Исковое заявление может быть подано либо по месту проживания противной стороны, либо по месту нахождения оспариваемого имущества.

Независимо от того произошло ли дарение, или объект перешел по завещанию главное подкрепить свои доводы вескими доказательствами – свидетелями, документами. Дата, с которой отсчитывается срок на обжалование – это когда лицо тем или иным способом узнало о нарушении своих прав, либо прав лица, за которое оно несет юридическую ответственность.

Руководство по применению сроков исковой давности — статья 196 Гражданского кодекса РФ

Сроки исковой давности по оспариванию договора дарения имущества

Оспаривание мнимых и притворных сделок

Намного проще оспорить сделки, которые имеет признаки мнимой или притворной. Имеется существенная разница между ними, стоит разобраться:

• Мнимая сделка – любые действия, направленные на отчуждение объекта недвижимости без цели реального лишения права собственности на него. Как правило, это сделки по разделу совместно нажитого имущества, иногда стараются их прикрыть брачным контрактом. Суды, как показывает практика, такие сделки разворачивают.
• Притворная – это когда виновная сторона передает право собственности на объект недвижимости, прикрывая иную сделку. Например, уходя от банкротства лицо дарит или продает спорный объект. Даже если сделка была совершена между близкими родственниками – супругами, например.

За последние десятилетия судебная практика показала, что любые сделки, вызывающие сомнение в своей чистоте, могут быть оспорены. Кстати, срок исковой давности по приватизации не исчисляется в пределах общего срока исковой давности, так как в подобных случаях, как правило, нарушаются права недееспособных или ограниченно дееспособных лиц – несовершеннолетних, пожилых или лиц, имеющих ограничения по здоровью. В их интересах обычно выступают государственные органы – опека или же прокуратура и, естественно, обращение за защитой возможно только после установления факта незаконной приватизации или продажи объекта недвижимости.

Высшие судебные инстанции (Верховный суд субъекта, либо Российской федерации) в пленумах четко прописывают алгоритм действий как защитников, так и иных органов, в том числе и судов низшей инстанции.

В любом случае оспаривание сделок с недвижимостью, независимо от механизмов – приватизация ли, купля-продажа или дарение процесс весьма сложный и затяжной. Без участия профессионального юриста процесс может длиться годами. Профессионал же поможет с правильным оформлением документации, соберет необходимые доказательства, привлечет свидетелей и иных профессионалов, необходимых для полноценного разрешения спора по существу – экспертов, оценщиков, специалистов по недвижимости.

В некоторых особо сложных случаях, например, в сделках долевого участия (ДДУ), возможно привлечение узких специалистов, таких как профессиональные, аккредитованные риелторы, либо иные участники профессионального рынка недвижимости.

В любом случае необходимо знать, что обжалование сделок с недвижимостью, либо с земельным объектом потребует значительным временных затрат, это, во-первых. А во-вторых, большого багажа профессиональных знаний и навыков. А зачастую и немалых финансовых вложений, на первоначальном этапе, например, проведение оценки стоимости объекта или же технической экспертизы его состояния.

А кроме того, не стоит забывать, что государственная пошлина за подачу искового заявления в суд рассчитывается пропорционально стоимости оспариваемой недвижимости и лишь некоторые категории граждан, в соответствии с Налоговым кодексом РФ, освобождены от ее уплаты. Естественно, что любое лицо, выигравшее спор по объекту недвижимости, имеет право на возмещение всех своих издержек – на госпошлину, юриста, экспертизы, оценку, почтовые расходы, даже проезд и проживание свидетелей, но до момента реальной компенсации может пройти не один год. По практике судами даже присуждались денежные компенсации по возмещению налога на объект недвижимости, начисленный в соответствии с правилами налогового законодательства, и подлежащий взысканию с лица, незаконно владевшего спорным объектом. В любом случае – без профессионала лучше в тяжбы такого плана не вступать.